Kvartirani ijaraga olish yoki ipoteka olish: qaysi biri foydaliroq

2024 Muallif: Malcolm Clapton | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 04:14

Misollar va hisob-kitoblar bilan batafsil tahlil qilish.

Ipotekalarni solishtirish va ko'chmas mulkni ijaraga berishda, odatda, moddiy jihat fonga o'tadi. Muhokama ishtirokchilari qaysi biri yaxshiroq ekanligini aniqlaydilar: birovning amakisiga pul to'lash yoki bankka qullik qilish, ortiqcha to'lash, lekin o'zlari uchun yoki doimiy ravishda foydaliroq variantlarni qidirishda harakat qilish. Ammo agar siz his-tuyg'ularni qoldirib, raqamlarga murojaat qilsangiz, vaziyat aniqroq bo'ladi.

Raqamlarda ijara va ipoteka

Ko'chmas mulk va ijaraga beriladigan kvartiralar narxlarining o'zgarishi, shuningdek, uzoq vaqt davomida inflyatsiya hajmini faqat taxminan taxmin qilish mumkin, shuning uchun hisob-kitoblar noto'g'ri bo'ladi. Va shunga qaramay, raqamlar so'zlardan ko'ra ta'sirchanroqdir.

Joriy yilning aprel oyida ipoteka kreditlari bo‘yicha o‘rtacha tortilgan stavka Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra 9,64 foizni tashkil etdi. Domofond.ru tahlilchilari ma’lumotlariga ko‘ra, 2018-yilning mart oyida kvartirani ijaraga olish 2017-yil dekabriga nisbatan o‘rtacha 0,7 foizga arzonroq bo‘lgan. Biroq, aniqlik uchun biz uy egasi to'lovlarni yiliga 5% ga oshiradi deb taxmin qilamiz.

Hisob-kitoblar uchun viloyat markazi, bir million aholisi bo'lgan Volgograd va Sankt-Peterburg federal shahrini olaylik.

Volgograd

Ipoteka

Domofond.ru ma'lumotlariga ko'ra, Volgograddagi ikki xonali kvartiraning o'rtacha narxi 2 365 695 rublni tashkil qiladi. Agar siz kvartira qiymatining 15%, 25% va 50% miqdorida dastlabki to'lovni to'plagan bo'lsangiz va 10 yil muddatga yillik 9,64% ga ipoteka olgan bo'lsangiz, vaziyatni ko'rib chiqing.

Dastlabki to'lov, rubl	Oylik to'lov, rubl	Ortiqcha to'lov, rubl	Kvartiraning umumiy narxi, rubl
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Hisob-kitoblarda uy-joy sug'urtasi va ipotekani olgan shaxs va soliq imtiyozlari kabi kompensatsiya shaklida tegishli xizmatlarning qo'shimcha xarajatlari hisobga olinmaydi.

Aytaylik, ko'chmas mulk narxi yiliga 5% ga o'sadi, keyin 10 yil ichida kvartira 3,67 million rublga tushadi.

Ijara

Volgogradda ikki xonali kvartirani ijaraga olishning o'rtacha narxi oyiga 15 845 rublni tashkil qiladi. Agar uy egasi ijara haqini yiliga taxminan 5% ga oshirsa, u holda 10 yil ichida ijarachi oyiga 24556 rubl to'lashi kerak bo'ladi. Umuman olganda, yillar davomida u yashash uchun 2 389 344 rubl to'laydi. Dastlabki to‘lovi 15 foiz bo‘lgan ipoteka va ijara narxi o‘rtasidagi farq uchun ijarachi yana uch yilu to‘qqiz oyga 2028 yil prognoz qilingan narxda kvartirani ijaraga olishi mumkin.

Volgograddagi o'rtacha ish haqi 28 483 rublni tashkil etgan holda, ijara va ipoteka to'lovlari ikki ishlaydigan katta yoshli oila uchun mumkin bo'lgan ko'rinadi.

Shuni ham hisobga olish kerakki, ijarachining boshlang'ich to'lovi (agar mavjud bo'lsa) uchun sarflanmagan jamg'armalari bor, uni foizlari bo'yicha bankka qo'yishi mumkin. Markaziy bank maʼlumotlariga koʻra, 2018-yilda bir yildan uch yilgacha boʻlgan depozitlar boʻyicha oʻrtacha tortilgan stavka 6,41 foizni tashkil etadi. 10 yil ichida ko'rsatkich bir necha bor o'zgaradi, ammo hisob-kitoblar uchun biz ushbu aniq raqamdan foydalanamiz. Hisob-kitoblar kapitallashuvni hisobga olmaydi.

Dastlabki to'lov (tejamkorlik), rubl	10 yil ichida summasi, rubl
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Shunga ko'ra, 10 yil ichida ijarachi nafaqat kamroq sarflaydi, balki depozit bo'yicha ham daromad oladi.

Ijara va tejash

Avvalgi banddan ma'lum bo'lishicha, agar u uyni ijaraga olishda davom etsa, 10 yil ichida omonat bo'yicha qancha pul to'plashi mumkin.

Kvartira uchun mablag' yig'ish va uni ipotekasiz sotib olishning eng katta imkoniyati - bu kvartira narxining yarmiga ega bo'lgan shaxs, lekin faqat ko'chmas mulk narxi o'zgarmasa.

10 yil ichida unga kvartira sotib olish uchun 425 213 rubl etarli bo'lmaydi. To'liq summani o'z vaqtida qo'lda ushlab turish uchun u oyiga 3,5 ming rubldan bir oz ko'proq tejashga majbur bo'ladi.

Besh yil ichida uning depozitida 1 561 491 rubl bo‘ladi. Bu vaqtda kvartira sotib olish uchun odam barcha besh yil davomida oyiga 13, 4 mingni ajratishi kerak. Uy-joy ijarasi narxi bilan birga u birinchi yilda 29,3 ming, beshinchi yilida 32,6 ming sarflaydi. Shunga ko'ra, agar u besh yil ichida kvartira sotib olsa, ijara haqini o'z ichiga olgan holda umumiy xarajatlar 3 415 482 rublni, o'nta - 4 755 039 rublni tashkil qiladi. Ikkala variant ham ipotekaga qaraganda qimmatroq.

Sankt-Peterburg

Ipoteka

Sankt-Peterburgda ikki xonali kvartiraning o'rtacha narxi 6 797 671 rublni tashkil qiladi.

Dastlabki to'lov, rubl	Oylik to'lov, rubl	Ortiqcha to'lov, rubl	Kvartiraning umumiy narxi, rubl
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Ipoteka bo'yicha ortiqcha to'lamaslik uchun siz kvartira narxining kamida yarmi miqdorida dastlabki to'lovni to'plashingiz yoki oylik to'lovni oshirishingiz va kredit muddatini qisqartirishingiz kerak. O'rtacha ish haqi 58, 5 ming rubl bo'lsa, buni hamma ham qila olmaydi.

10 yil ichida kvartira go'yoki 10, 99 million rublga tushadi.

Ijara

Sankt-Peterburgda ikki xonali kvartirani ijaraga olishning o'rtacha narxi oyiga 32 744 rublni tashkil qiladi. Yiliga ijara narxining 5% ga oshishi bilan 10 yil ichida oylik to'lov 50 787 rublni tashkil qiladi va ijarachi jami 4 942 178 rubl to'laydi. Dastlabki to‘lovi 15 foiz bo‘lgan ipoteka va ijara narxi o‘rtasidagi farq uchun ijarachi kvartirani 2028 yil prognoz qilingan narxda yana sakkiz yilu uch oyga ijaraga olishi mumkin.

Omonatlaringizni ham chegirmangiz.

Dastlabki to'lov (tejamkorlik), rubl	10 yil ichida summasi, rubl
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Ijara va tejash

Va yana, uning narxining yarmiga ega bo'lgan kishi, ipotekasiz kvartira sotib olishga ishonishi mumkin. Ammo besh yillik muddatni bajarish uning uchun muammoli bo'ladi. Besh yil ichida uning hisobida 4 448 162 rubl bo'ladi. Kerakli miqdorni yig'ish uchun har oy 39, 2 mingni tejash kerak. Ijara xarajatlari bilan birga, u birinchi yilda oyiga 72 ming ajratishi kerak bo'ladi.

Agar u besh yil ichida kvartira sotib olsa, ijara haqini hisobga olgan holda umumiy xarajatlar 8 968 837 rublni, 10 yil ichida - 11 739 849 rublni tashkil qiladi.

Xo'sh, qaysi biri foydaliroq

O'rtacha hisob-kitoblarga ko'ra, ijara ancha foydali. Barcha holatlarda oylik ijara haqi ipoteka to'lovidan kamroq. Shu bilan birga, dastlabki to'lov nafaqat sarflanmaydi, balki pul ham keltiradi.

Biroq, 10 yil ichida ipotekani tanlagan shaxs kvartiraga ega bo'ladi, ijarachi esa yo'q.

Uy-joy ijarasi va bir vaqtning o'zida kvartira uchun jamg'armalarning ko'payishiga kelsak, bu erda ham hamma narsa oddiy emas. Bashorat qilinadigan omillar ishlaydi: sizning qo'lingizda qancha ko'p pul bo'lsa, daromadingiz qanchalik yuqori bo'lsa va sizning shahringizdagi ko'chmas mulk va ijara narxi qanchalik past bo'lsa, ipotekasiz kvartira uchun pul yig'ish va qora holatda qolish imkoniyati shunchalik ko'p bo'ladi. Biroq, hisoblashda ular odatda ko'chmas mulk narxi 10-15 yil ichida sezilarli darajada oshishi mumkinligini hisobga olmaydilar.

Shuning uchun yana bir asosiy ko'rsatkich - vaqtni hisobga olish kerak. Uzoq muddatli prognozlar, hatto mutaxassislar uchun ham qiyin. Mamlakatdagi barqarorlik esa diniy ko‘rsatkichga yaqinroq: unga ishonasiz yoki ishonmaysiz. Shuning uchun, agar siz besh yildan ko'proq vaqt davomida kvartirani tejashingiz kerak bo'lsa, hisob-kitoblarda nafaqat mantiqni, balki sezgini ham jalb qilishingiz kerak.

E'tibor bering, inflyatsiya pulni qadrsizlantiradi, ko'chmas mulk esa o'sadi.

Biroq, Rosstat ma'lumotlariga ko'ra, so'nggi uch yil ichida ikkilamchi bozorda narxlar elitadan tashqari barcha turdagi kvartiralar uchun pasaymoqda.

Qo'shimcha omil sifatida pensiya yoshining yaqinligini hisobga olish kerak. Pensiya to'lovlari uchun kvartirani ijaraga olish qiyin bo'ladi, lekin yirik shaharlarda bu mumkin emas. Shunday qilib, bu vaqtga kelib, agar siz uni ortiqcha to'lov bilan olgan bo'lsangiz ham, o'z uyingizga ega bo'lganingiz yaxshi.

Agar siz katta shaharda uy sotib olishdan voz kechsangiz va juda qulay narxda kvartirani ijaraga olsangiz, bankka tushgan pulga butun umringiz davomida kvartirani ijaraga olishingiz mumkinligi haqidagi dalillar asosli. Shunday qilib, agar siz ortiqcha to'lovda 3 millionni tejasangiz, bu sizga 10 yil davomida har oyda 25 ming pul beradi (lekin siz inflyatsiyani hisobga olishingiz kerak).

Pulni depozitga qo'yish ham mumkin. Depozitlar bo'yicha joriy o'rtacha foizlarni hisobga olgan holda 3 million miqdorida foizlar oyiga 15 ming rubl, 4 million - 20 ming olib keladi.

Siz uchun eng yaxshisini qanday hisoblash mumkin

O'rtacha hisob-kitoblar o'rtacha natijalarni beradi, shuning uchun siz uchun nima foydaliroq ekanligini tushunish uchun hisob-kitoblarni o'zingiz qilishingiz kerak bo'ladi. Buning uchun sizga quyidagi ma'lumotlar kerak bo'ladi:

1. Kvartira uchun ijara haqi miqdori.
2. Oldindan to'lov sifatida foydalanishni rejalashtirgan jamg'armalaringiz miqdori.
3. Siz sotib olmoqchi bo'lgan kvartiraning narxi.
4. Ipoteka foiz stavkasi (siz milliy o'rtacha ko'rsatkichdan yoki siz ipoteka olmoqchi bo'lgan bank tomonidan taklif qilinganidan foydalanishingiz mumkin).
5. O'z pulingizni uzoq muddatga ishonib topshirishga tayyor bo'lgan bank depozitining foizi.

Agar siz kvartirani sotib olish uchun pul yig'ib, ipoteka va uy ijarasi o'rtasida tanlov qilsangiz

1. Ipoteka

Yordam yoki bankingiz veb-saytida optimal oylik to'lov bilan ipoteka necha yil davom etishini, ortiqcha to'lov qanday bo'lishini hisoblang.

Kvartiraning narxi 5,2 million rubl, dastlabki to'lov 3,2 million, foiz stavkasi 11 foiz va ipoteka muddati yetti yil bo'lsa, oylik to'lov 34 245 rublni, ortiqcha to'lov esa 876 569 rublni tashkil qiladi.

2. Kvartirani ijaraga olish

Yillar davomida kvartirani ijaraga olish uchun qancha pul to'lashingizni hisoblab chiqing, ijara haqining mumkin bo'lgan o'sishini hisobga oling.

Misol uchun, siz oyiga 22 ming rubl berasiz va uch yildan beri kvartirani ijaraga olasiz. Bu vaqt ichida narx hech qachon ko'tarilmagan, ammo yetti yildan keyin ijara haqi bir xil bo'lmasligi aniq. Shuning uchun, kelgusi yilda siz ijaraga berasiz 22 × 12 = 264 ming, keyingi uch yilda - 24 × 36 = 864 ming, qolgan uchtasida - 26 × 36 = 936 ming, jami - 2,06 million rubl.

3. Depozit va jamg‘armalar

Ipoteka muddati uchun omonatda qancha pul to'plaganingizni hisoblang va miqdorni hisoblang. Keyin ipoteka muddati tugagunga qadar birinchi yil, ikkinchi va hokazolardan keyin qancha pulingiz bo'lishini hisoblang. Shuningdek, kvartirani sotib olish uchun har oyda ajratishingiz mumkin bo'lgan miqdorni aniqlang, bir yoki ikki yil ichida sizga qancha pul berishini hisoblang va hokazo ipoteka muddati tugaguncha. Endi, omonat va jamg'arma bo'yicha summani oddiy qo'shish orqali, qancha yildan keyin ko'chmas mulk uchun pul yig'ish imkoniyatiga ega bo'lishingizni bilib oling.

6,1% foiz stavkasi bilan kapitalizatsiyasiz omonat bo'yicha, etti yil ichida 3,2 million rubl miqdori 4,566,400 rublga aylanadi.

Ko'chmas mulk narxi ko'tarilmasa ham, etti yil ichida ipotekasiz kvartira sotib olish mumkin emas.

Depozitga kerakli miqdorni to'plashni kutmaslik va oyiga 20 ming rubl yoki yiliga 240 ming rublni tejash imkoniyati mavjud. Keyin, besh yildan so'ng, jamg'arma 5 376 000 rublni tashkil qiladi. Ijara to'lovini hisobga olgan holda, ko'chmas mulkning umumiy qiymati 6 640 000 rublni tashkil qiladi va 176 000 qoladi. Etti yil davomida kvartira bo'yicha ipoteka 6, 8 millionga boradi. Ya'ni, xarajatlar taxminan bir xil, lekin ikki yil tejalgan, ya'ni uy-joy ijarasi va bu vaqtda tejash foydaliroq.

Ushbu hisob-kitoblar, agar kvartiraning narxi besh yil davomida o'zgarmagan bo'lsa va ijara narxi taxmin qilinganidan tezroq ko'tarilmasa ishlaydi.

Agar siz hatto ipoteka muddati davomida kvartirani yig'a olmasangiz, bankdan qarz olish jamg'armadan ko'ra foydaliroq ekanligi aniq.

Agar siz kelajakda kvartira sotib olishni rejalashtirmagan holda ipoteka va ijara o'rtasida tanlov qilsangiz

1. Uy egasiga qancha berganingizni eslang

Oldingi misoldagi raqamlarni olaylik - 22 ming rubl.

2. Oylik ipoteka to'lovini hisoblang

Yana oldingi misoldagi raqam 34,3 ming rublni tashkil qiladi.

3. Ikki raqamni solishtiring

Shubhasiz, agar siz hisob-kitoblarda dastlabki to'lovni hisobga olmasangiz ham, ijaraga olish foydaliroqdir. Agar hamma narsa oddiy bo'lmasa, dastlabki to'lov miqdorini ipoteka oylari soniga bo'ling va olingan miqdorni oylik to'lovga qo'shing:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 ming rubl.

22 ming bilan taqqoslash yanada aniqroq. Va yetti yildan keyin ijara narxi ikki baravar oshsa ham, kvartirani ijaraga olish hali ham foydaliroq bo'ladi.

Biroq, sakkizinchi yilda allaqachon ipotekaga ega bo'lgan shaxs uni to'liq to'laydi va faqat kommunal xizmatlar uchun to'laydi. Va ijarachi ijara uchun bir xil miqdorda to'lashda davom etadi. Boshqa tomondan, agar ijara haqi ko'tarilmasa, ipotekaga tushgan mablag' 26 yillik ijara uchun etarli bo'lar edi.

4. Dastlabki to'lovga o'tishi mumkin bo'lgan pulga qancha daromad olishingizni hisoblang

Etti yil ichida depozit 4,57 million rublni tashkil qiladi. Va agar siz oyiga 12,3 ming miqdoridagi to'lovlar orasidagi farqni kechiktirsangiz, etti yil ichida u yana 1,03 millionni olib keladi. Yiliga 6,1% qo'ydi 5,6 million umumiy miqdori, foiz oyiga 28,5 ming rubl olib keladi.