Qanday qilib ijara shartnomasini to'g'ri tuzish kerak

2024 Muallif: Malcolm Clapton | [email protected]. Oxirgi o'zgartirilgan: 2023-12-17 04:14

Ko'chmas mulk idoralarini chetlab o'tib, to'g'ridan-to'g'ri egasi orqali kvartirani ijaraga olish foydaliroq. Ammo keyin shartnoma mustaqil ravishda tuzilishi kerak bo'ladi va bu oson ish emas: kelajakda muammolarga duch kelmaslik va tinchlik va ishonchda yashash uchun ko'plab fikrlar va tafsilotlarni hisobga olishingiz kerak. Ushbu maqolada biz ijara shartnomasini tuzishda nimalarga e'tibor berish kerakligini aniqlaymiz.

Keling, darhol band qilaylik: ushbu maqolada biz Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 35-bobi va qisman Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 5-bobi bilan tartibga solingan turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasiga alohida to'xtalamiz. Rossiya Federatsiyasi, ya'ni jismoniy shaxs tomonidan kvartirani ijaraga olish. Qonunda ijara shartnomasi (jismoniy shaxs bilan tuzilgan) va ijara shartnomasi (yuridik shaxs bilan tuzilgan) o'rtasida farq mavjud. Biroq, oddiy nutqda "ijara" so'zi yaxshi qo'llaniladi. Shuning uchun, ushbu materialda soddalik uchun biz ikkala atama - "ijara" va "ijaraga" - ekvivalent sifatida foydalanamiz.

Hujjatlar

Hech qanday holatda kvartira egasidan hujjatlarning to'liq to'plamini taqdim etishini so'rashdan tortinmang:

• pasport;
• kvartiraga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi guvohnoma talab qilinadi;
• qo'shimcha ravishda: kommunal to'lovlar uchun to'langan kvitansiyalar (ular bo'yicha qarzlar yo'qligiga ishonch hosil qilish uchun) va turar-joy maydonida ro'yxatdan o'tgan shaxslar to'g'risidagi uy kitobidan ko'chirma.

Agar kvartiraning bir nechta egasi bo'lsa, ulardan birining roziligi etarli emas, siz hammaning roziligini olishingiz kerak. Voqealarning rivojlanishi uchun uchta mumkin bo'lgan stsenariy mavjud:

1. Barcha mulkdorlarning yozma roziligini ilova qiling.
2. Bir sherik mulkdor boshqalarning ishonchnomasi bilan shartnoma tuzadi.
3. Shartnomani tuzishda barcha egalar shaxsan ishtirok etadilar (keyin shartnomada kvartira bir vaqtning o'zida barcha egalar tomonidan ijaraga olinganligi ko'rsatilgan).

Egasi bo'lmagan, lekin yashash joyida ro'yxatdan o'tgan odamlardan yozma rozilik ham talab qilinadi. Aks holda, ular istalgan vaqtda o'z huquqlarini talab qilishlari mumkin va siz zudlik bilan yangi uy-joy izlashingiz kerak bo'ladi.

Biz kvartirani ijaraga olish haqida gapirayotganimiz sababli, bu ijarachining jismoniy shaxs ekanligini anglatadi. Shuning uchun u o'zi bilan pasportini olib kelishi kerak. Agar siz kvartirada yolg'iz yashamoqchi bo'lmasangiz, ikkinchi (uchinchi, beshinchi) ijarachining pasport ma'lumotlari ham talab qilinadi.

Ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomalari davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Bir yildan kam muddatga tuzilgan shartnoma bundan mustasno.

Muddati

Mehnat shartnomasi qisqa muddatli (bir yilgacha) va uzoq muddatli (bir yildan besh yilgacha) bo'lishi mumkin. Agar shartnomada muddat haqida bir so'z aytilmagan bo'lsa, u ko'pi bilan besh yilga tuzilgan deb hisoblanadi. Uzoq muddatli va qisqa muddatli shartnomalar o'rtasidagi asosiy farq - ijarachilarni ko'chirish shartlari.

Qisqa muddatli shartnoma

Egasi shartnoma tomonlar tomonidan muddatidan oldin bekor qilinishi mumkin bo'lgan muddatni belgilashi mumkin. Agar bunday muddat ko'rsatilmagan bo'lsa, u shartnoma muddati tugagunga qadar ijarachilarni chiqarib yuborishga haqli emas. Ammo bu muddat tugagandan so'ng, egasining o'zi kvartirani xuddi shu ijarachilarga ijaraga berishni davom ettirish yoki boshqalarni qidirishni hal qiladi.

Uzoq muddatli shartnoma

Egasi uchun ijarachilar bilan xayrlashish ancha qiyin. Shartnoma muddati tugagandan so'ng, uy egasi boshqa birovni kvartiraga oddiygina ko'chira olmaydi: agar u shartnoma muddati tugashidan kamida uch oy oldin ijarachiga o'z xohishi haqida xabar bermagan bo'lsa, shartnoma avtomatik ravishda tuzilgan deb hisoblanadi. eski sharoitlarda yangilanadi.

Agar uy egasi ko'chmas mulkni ijaraga berishni rejalashtirmasligini aytsa, ijarachilar ko'chib o'tishlari kerak. Ammo bu holatda, u haqiqatan ham kvartirani kamida bir yil ijaraga olmaydi, aks holda oldingi ijarachilar sudga murojaat qilish va zararni qoplashni talab qilish huquqiga ega.

Uy egasidan farqli o'laroq, ijarachi istalgan vaqtda sabab ko'rsatmasdan shartnomani bekor qilishi mumkin.

Kvartira va mulkning holati

Ta'mirlash va yaxshilash

O'tkir savol: ta'mirlashni kim amalga oshirmoqda? Odatda, shartnomada "ijaraga berish shartnomasining amal qilish muddati tugagandan so'ng, ijarachilar binolarni u taqdim etilgan shaklda qaytarish majburiyatini oladilar" degan yozuv mavjud. Shuning uchun shartnoma darhol kvartirada nimani o'zgartirish mumkinligini va nima bo'lmasligini ko'rsatishi kerak.

Bundan tashqari, egasining roziligisiz aholi yashash joylarini qayta tashkil etish va rekonstruksiya qilish huquqiga ega emas. Masalan, ta'mirlash vaqtida siz shunchaki ichki qismni olib, buzib tashlay olmaysiz yoki eshikni kengaytira olmaysiz.

Agar ta'mirlashni amalga oshirish mumkin bo'lsa, shartnomada ijara haqini qancha kamaytirish kerakligini belgilab qo'ying. Hech qanday ko'rsatma bo'lmasa, siz hamma narsani o'zingiz ta'mirlashingiz mumkin va egasi sizning xarajatlaringizni qoplashdan bosh tortadi.

Barcha joriy ta'mirlash va undagi xarajatlar ijarachining yelkasida. U nafaqat kvartirada tartibni saqlaydi, balki mulkning xavfsizligi uchun ham javobgardir.

Uy egasi kapital ta'mirlashni amalga oshirishi kerak va barcha xarajatlarni o'zi qoplaydi (agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa). Agar uy egasi zarur bo'lganda kapital ta'mirlashga qiziqish bildirmasa, ijarachi quyidagi huquqlarga ega:

• shartnomada nazarda tutilgan yoki shoshilinch zarurat tufayli yuzaga kelgan kapital ta'mirlash ishlarini mustaqil ravishda amalga oshirish va uning narxini ijaraga beruvchidan undirish;
• ijara haqini mos ravishda kamaytirishni talab qilish;
• shartnomani bekor qilishni va etkazilgan zararni qoplashni talab qilish.

Ijaraga olingan kvartirani ta'mirlaganingizda yoki yangi narsa sotib olganingizda, qonuniy nuqtai nazardan, siz yaxshilanishlarga erishasiz. Ular ajraladigan va ajralmas bo'lishi mumkin. Misol uchun, agar ijarachi o'z hisobidan konditsioner yoki suv isitgichini o'rnatgan bo'lsa (va uy egasi ijara haqini kamaytirmagan yoki ularning narxini qaytarmagan), u ularni o'zi bilan olib ketishga haqli.

Yangi fon rasmlari kabi ajralmas yaxshilanishlarni kvartiraning ko'rinishini buzmasdan siz bilan olib bo'lmaydi. Shuning uchun lizing oluvchi shartnoma muddati tugagach, o'z qiymatini qoplashni talab qilishi mumkin. Ammo shartnomada lizing beruvchining ushbu yaxshilanishga e'tiroz bildirmaganligi ko'rsatilgan bo'lsa, da'vo qondiriladi.

Mulk holati

Uy egasi ijarachiga mol-mulkni yaxshi holatda taqdim etishga majburdir. Bu shuni anglatadiki, agar biror narsa sizni kvartiradan foydalanishga to'sqinlik qilsa, uy egasi bu sababni o'z hisobidan bartaraf etishi kerak. Hatto u kvartirani ijaraga olish paytida ham shubha qilmagan. Misol uchun, siz joylashdingiz va barcha quvurlar uzoq vaqtdan beri chirigan va dushda yuvish mumkin emasligini bilib hayron bo'ldingiz. Uy egasi bu kamchilikni imkon qadar tezroq va mutlaqo bepul bartaraf etishi kerak. Agar u buni qilmasa, siz sababni o'zingiz bartaraf qilishingiz va xarajatlarni qoplashni talab qilishingiz yoki shartnomani bekor qilishingiz mumkin.

Diqqat: uy egasi o'z hisobidan faqat o'zi ham, siz ham bilmagan kamchiliklarni bartaraf etishi kerak.

Agar kvartirani ko'zdan kechirayotganda, siz u erda biror narsa ishlamayotganini ko'rsangiz yoki bu haqda oldindan ogohlantirilgan bo'lsangiz, unda bunday shartga rozi bo'lish yoki yaxshiroq variantni izlash allaqachon sizning huquqingizdir.

Shuningdek, advokatlar shartnomaga qo'shimcha ravishda kvartirani qabul qilish dalolatnomasini tuzishni tavsiya qiladilar. Bu mebel, sanitariya-tesisat, pollar, derazalar va boshqa barcha narsalarning holatini belgilaydi. Keyinchalik, bu ta'mirlash va mebel sifati bilan bog'liq nizolarni oldini olishga yordam beradi. Albatta, eski sovet mebellari va jihozlari bo'lmagan kvartirada buni qilish shart emas. Ammo qimmatbaho mebel va jihozlar bilan jihozlangan uyni ijaraga olgan egasi barcha mulkning o'ziga tegishli holatda qaytarilishini ta'minlashdan manfaatdor, shuning uchun u hatto mulkning fotosuratlari va uning qiymatini tasdiqlovchi kvitansiyalarni ham ilova qilishi mumkin. Tabiiy amortizatsiya, albatta, hisobga olinadi. Ammo ijarachi buzilgan televizor ekrani uchun pul to'lashi kerak.

Agar kimdir bilan birgalikda kvartirani ijaraga olgan bo'lsangiz, "birgalikda mas'uliyat" kabi narsaga e'tibor bering. Agar shartnomada umumiy javobgarlik to'g'risidagi band nazarda tutilmagan bo'lsa, unda barcha javobgarlik shartnoma tuzgan shaxs zimmasida bo'ladi. Ya'ni, agar beparvo qo'shningiz biror narsani buzsa va faqat siz javobgar sifatida shartnomada qayd etilgan bo'lsangiz, unda siz to'lashingiz kerak bo'ladi.

Ijara

Shartnoma ijara haqini to'lash tartibi, shartlari va shartlarini belgilaydi. Agar bu haqda maxsus ko'rsatmalar bo'lmasa, ular odatda bunday mulkni ijaraga berishda ishlatiladiganlarga o'xshash deb hisoblanadi: kvartirada bu har oyda to'lanadigan belgilangan to'lov miqdori.

Agar uy egasi darhol to'lovni 2-3 oy oldin yoki omonatni to'lashni so'rasa, bu shartnomada yozilishi kerak.

Hujjatda, shuningdek, uy egasi to'lovni qanchalik tez-tez va qay darajada oshirishi mumkinligini ko'rsatishi kerak. Amalda, ijara haqini oshirish odatda yiliga bir marta boshlang'ich narxning 10% gacha qayd etiladi. Lekin bularning barchasi tomonlarning ixtiyorida.

Agar bunday band shartnomaga kiritilmagan bo'lsa, uy egasi hali ham ijara haqini oshirish huquqiga ega, ammo bu yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda amalga oshirilishi mumkin. Bundan tashqari, u bu haqda ijarachini yozma ravishda xabardor qilishi shart. Agar yangi shartlar unga mos kelmasa, u shartnomadan bir tomonlama voz kechishi mumkin.

Ijarachi, shuningdek, agar o'ziga bog'liq bo'lmagan holatlar tufayli ijaraga olingan binolarning sharoitlari yomonlashgan bo'lsa, ijara haqini kamaytirishni talab qilishga haqli.

Qo'shimcha

Barcha tafsilotlar haqida egasi bilan gaplashing. Katta ehtimol bilan siz tez-tez uchrashishingiz kerak bo'ladi. U o'z kvartirasi haqida qayg'uradi, siz hayot sifati haqida qayg'urasiz, shuning uchun muzokaralar olib borishni o'rganing va hujjatdagi barcha og'zaki kelishuvlarni yozing.

Tez-tez emas, balki noxush holat sodir bo'ladi: ba'zida egalari, hatto ijarachilarning yo'qligida va oyiga bir necha marta ogohlantirishsiz kirishni yaxshi ko'radilar. Bu ijarachining ko'chirish xarajatlarini qoplash bilan shartnomani bekor qilish uchun sababdir. Bunday vaziyatga yo'l qo'ymaslik uchun shartnomaga egasi sizning joyingizda qanchalik tez-tez paydo bo'lishi mumkinligi, bu haqda sizni oldindan ogohlantirish kerakmi yoki yo'qligingizda o'z-o'zidan tashrif buyurish taqiqlanganligini ko'rsating.

Uy egasi mehmonlarga, hayvonlarga qanday munosabatda bo'lishini bilib oling va buni shartnomada ko'rsating.

Faqat muzokaralar olib borish va muhim bo'lgan barcha tafsilotlarni tuzatish orqali ikkala tomon ham mojarolarsiz va keraksiz tashvishlarsiz yashashlari mumkin.

Shartnomani sud orqali bekor qilish

Biz allaqachon aytgan edik, uy egasi uchun ijarachi bilan xayrlashish oson emas, shartnoma turi muhim rol o'ynaydi. Ammo ijarachi istalgan vaqtda shartnomani bekor qilish huquqiga ega, ammo bitta shart bilan: u uy egasiga o'z xohishi haqida uch oy oldin yozma ravishda xabar berishi kerak.

Lekin ba'zida insoniy ravishda kelisha olmaydi va tomonlardan biri uchun faqat bitta yo'l bor - sud orqali adolat izlash va shartnomani bekor qilish.

Lizing beruvchining iltimosiga ko'ra, shartnoma lizing oluvchi quyidagi hollarda sud tomonidan muddatidan oldin bekor qilinishi mumkin:

• mulkdan shartnoma shartlarini sezilarli darajada buzgan holda yoki takroran buzish bilan foydalansa;
• mulkni sezilarli darajada yomonlashtiradi;
• ijara haqini ketma-ket ikki martadan ortiq o'z vaqtida to'lamasa;
• agar shartnoma bo'yicha kapital ta'mirlash lizing oluvchining zimmasida bo'lsa, shartnomada nazarda tutilgan muddatlarda mulkni kapital ta'mirlashni amalga oshirmaydi.

Uy egasi ijarachidan qonunbuzarliklarni bartaraf etishni yozma ravishda talab qilgan taqdirdagina sud orqali shartnomani bekor qilishi mumkin.

Lizing oluvchining iltimosiga binoan ijara shartnomasi quyidagi hollarda sud tomonidan muddatidan oldin bekor qilinishi mumkin:

• ijaraga beruvchi mol-mulkni bermasa yoki mulkdan to'liq foydalanishga to'sqinlik qiladigan to'siqlar yaratsa;
• mulkda shartnoma tuzishda ijaraga beruvchi tomonidan ko'rsatilmagan, ijarachiga oldindan ma'lum bo'lmagan va mulkni tekshirish chog'ida aniqlab bo'lmaydigan kamchiliklar mavjud bo'lsa;
• ijaraga beruvchi shartnomada belgilangan muddatda yoki oqilona muddatlarda mulkni kapital ta'mirlashni amalga oshirmasa;
• ijarachiga bog'liq bo'lmagan holatlar tufayli foydalanish uchun yaroqsiz holatda bo'lgan mulk.

Lizing shartnomasi tugatilgandan so'ng, lizing oluvchi mol-mulkni ijaraga beruvchiga uni olgan holatda, normal eskirishni hisobga olgan holda yoki shartnomada nazarda tutilgan holatda qaytarishi shart.

Xulosa qilib, keling, yana ikkita muhim jihatga to'xtalib o'tamiz.

Agar uy egasi ijaraga olingan uyni hadya qilsa yoki sotsa, bu ijara shartnomasini bekor qilmaydi. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, bir kishi kelib: "Ko'ch, men kvartirani sotaman" desa, bu noqonuniy hisoblanadi. Egasining o'zgarishi turar joyni ijaraga berish shartnomasini bekor qilishga olib kelmaydi.

Agar kerak bo'lsa, siz ijarachini (ijarachi) o'zgartirishingiz mumkin. Ya'ni, agar shartnoma er uchun tuzilgan bo'lsa va u, masalan, Shimoliy qutbga uzoq ish safari bilan ketsa, uning roziligi bilan siz ijarachini xotiniga o'zgartirishingiz mumkin. Bunday holda, shartnoma bir xil bo'lib qoladi, bir xil shartlar, muddat o'tishda davom etadi va qayta tiklanmaydi. Ammo bu sizni qog'ozbozlikdan qutqarishi mumkin, agar biron bir muammo yuzaga kelsa (masalan, shartnomani bekor qilish yoki sud orqali biror narsani yig'ish kerak bo'lsa).